标杆房企业绩分化明显 面临资金压力考验

红蓝英雄

       截至9月3日，包括“招保万金”四大龙头房企在内的115家上市房企晒出了上半年“成绩单”。尽管上半年房企营收总体呈上升趋势，但净利润不 升反降，行业呈现增收不增利的局面。随着市场调整的深入，“招保万金”四大房企也出现了分化。万科和保利地产跻身“千亿军团”，净利润继续增长；而招商和 金地还在500亿元左右徘徊，净利润出现下滑。

       今年下半年，在去库存压力下，回笼资金、保障资金安全将是房企面临的极大考验。房企供货高峰也将大多集中在下半年，市场竞争加剧。  

       业绩分化  

       从四大龙头房企发布的半年报来看，两家净利润同比增长，两家净利润大幅下滑。  

       其中，在房地产行业调整的态势下，保利地产和万科A两大房企保持了逆势增长。保利地产半年报显示，公司实现营业收入339.99亿元，净利润 38.22亿元，同比分别增长11.31%和12.19%。万科半年报显示，其上半年实现营收409.62亿元，同比微降1.04%；归属于上市公司股东 的净利润为48.09亿元，同比增长5.55%。  

       相比之下，其余两家的业绩则显得比较惨淡。金地集团半年报显示，公司在营收达到90.84亿元同比上升3.29%的情况下，净利润却仅仅 1.58亿元，大幅下降49.91%，位居四巨头垫底位置。招商地产同样陷入业绩大幅下滑的窘境。公司上半年营收160.47亿元，同比下降0.54%， 净利润17.85亿元，同比大幅下降30%。  

     “‘招保万金’四大房企的分化由来已久，万科龙头地位屹立不倒，净利润同比增长5.55%，虽然低于预期，但是总体业绩尚好，目前运用互联网思 维，降价跑量，实现去库存，促销售；金地近些年因为战略失误、人事变动，错失发展良机，今夕不比往日，早已被其他房企所超越，上半年净利润降幅近乎腰斩； 保利地产上半年业绩良好，净利润同比增长12.19%，上半年销售完成率超过50%；招商地产净利润、营业总收入同比下滑，企业下半年目标实现压力大。” 中投顾问房地产行业研究员殷旭飞告诉本报记者。  

       除业绩分化明显外，四大龙头房企的毛利率也不容乐观。其中，只有保利地产实现毛利率增长，公司房地产结算毛利率为32.27%，同比增长 1.36个百分点。其余三家房企毛利率均同比下滑。万科上半年房地产业务毛利率为21.88%，同比下降1.90个百分点，继续呈现下滑态势。金地集团半 年报显示，房地产业务毛利率为21.35%，同比下降5.81%； 招商地产上半年的毛利率由33%下降为28%。从四大龙头房企来看，重点布局的华东、华南等传统楼市兴旺区域在今年却成为调整的重灾区以及转型短平快产品 以促进销售等市场因素，成为影响上述公司毛利率的重要原因。  

       值得注意的是，有国企背景房企的盈利优势在行业分化中更加凸显。四大龙头房企中，市场化程度较高的万科和金地，毛利率基本都在20%左右，而央企代表保利和招商，目前依然保持32%和28%的较高毛利率。  

     “下半年房企仍然面临较大的挑战和资金压力，市场局面没有明显好转，而不少房企上半年销售业绩完成不好，下半年是实现既定销售业绩的关键时期， 因此对于不少房企而言‘金九银十’将是促销跑量的关键时期，四大房企也将抓住这一机会，实现销售回款的增加。因此，随着众多项目的入市以及房企争相打出促 销牌，市场竞争程度加剧。” 殷旭飞表示。  

       资金压力  

     “从房企公布的上半年业绩报告来看，四大房企的净负债率除万科微降之外，其他三大房企的净负债率均有不同程度的上升。其中保利地产上半年净负债 率更是高达118.8%，居四大地产巨头之首。而招商地产的净负债率从去年的23%上升到今年的41.2%，增幅最大。由此可见，即使是大型房企资金链压 力上升较为明显，总体看风险也在可控范围内。” 殷旭飞说。  

       整体来看，房企的资金状况呈进一步恶化态势。据统计，今年上半年115家房企中有42家净负债率超过100%的安全警戒线，占到统计总数的近四成，而去年这一数字仅27家。  

       因此，去库存、加速周转已成为下半年房企保证资金安全、提升业绩的当务之急。四大龙头房企也无一例外地都将大量供货集中在下半年。  

       金地公告显示，公司下半年可售总货值约900亿元，其中存货约570亿元，新推货值约330亿元，去库存将是金地下半年主要任务。招商地产要完 成500亿元的销售目标，下半年无疑也将大量释放货量。截至6月底，招商地产在手货值约270亿元，下半年计划新推约450亿元，总货值超过700亿元。  

       房地产专家杨红旭表示，限购政策有所松动、房贷政策进一步宽松，这些外部环境都有所改善，但房企自身库存压力比较大，借助降价跑量以求回笼资金仍是主旋律。  

       殷旭飞也表示，大型房企或者央企背景的房企可以通过多方融资以及降价跑量等多种方式来缓解资金压力，风险比一般小型房企要小。